Boom affitti brevi. Como sfiora la soglia della normativa Ue

A Como città il coefficiente di stress abitativo è di circa 7,4: questo è il numero a cui potrebbe fare riferimento la nuova norma Ue che limiterà gli affitti turistici nelle città ad alta tensione abitativa. Il dato è stato calcolato in base al reddito medio pro capite di 28.331 euro e al prezzo medio di un appartamento di 90 metri quadrati, del valore di 2.337 euro al mq, secondo l’ultima stima di Fimaa Como di aprile 2026. Un dato in coerenza con alcune delle zone semicentrali di Milano.

Il nuovo coefficiente, introdotto dall’Affordable Housing Act della Commissione europea, misura il grado di accessibilità immobiliare di un territorio attraverso il rapporto tra il prezzo medio di acquisto di un’abitazione e il reddito medio pro capite.

Secondo la norma presentata dalla Commissione europea il 9 settembre scorso, la soglia di criticità scatta quando servono almeno otto anni di reddito per comprare casa (purché il valore sia cresciuto nell’ultimo decennio), mentre al raggiungimento o al superamento di quota dieci l’area viene classificata automaticamente come critica, autorizzando le amministrazioni a introdurre limitazioni temporanee alle locazioni turistiche. I criteri di calcolo sollevano le critiche dei gestori e dei proprietari. «Il rapporto prezzo - reddito richiesto dal regolamento si basa sul reddito disponibile pro capite a livello comunale, che in Italia non esiste come statistica ufficiale. L’unica fonte disponibile è il reddito Irpef per contribuente, un concetto diverso perché esclude chi non dichiara», spiega Marco Celani, presidente di Aigab. «La combinazione tra prezzi stimati e redditi sottostimati fa scattare la soglia ovunque nel Paese per mere ragioni statistiche e non per un reale stress abitativo. Il rischio concreto è che migliaia di comuni si sentano autorizzati a intervenire in modo arbitrario, frammentando il mercato in una miriade di regimi locali e bloccando le transazioni».

L’associazione Italiana Gestori Affitti Brevi propone quindi un’impostazione alternativa: «Un rapporto Cin - stock abitativo con una soglia di 5 sarebbe un indicatore più aderente alla realtà rispetto al prezzo - reddito, perché misura direttamente quanto gli affitti brevi pesano sul patrimonio abitativo. Questa misura andrebbe attivata solo in presenza di meno del 10% di abitazioni sfitte e con decisioni gestite a livello nazionale per evitare scelte ideologiche. In nessun caso si devono introdurre restrizioni con effetti retroattivi che vanifichino gli investimenti già effettuati da famiglie e imprese».

Per la città di Como, secondo l’analisi di Aigab, gli annunci on line per affitti turistici sono il 3,4% rispetto al totale delle abitazioni. Una percentuale che non dovrebbe alterare il mercato delle locazioni per i residenti, anche se è la concentrazione in alcune zone a creare tensione.

Nonostante la difficoltà ad individuare una formula unica per tutta l’Ue, l’Esecutivo comunitario ha voluto codificare il legame tra affitti brevi e disponibilità di case, riconoscendo che le locazioni temporanee non costituiscono la causa primaria dell’emergenza abitativa, ma concependo le restrizioni come uno strumento per contenere l’offerta. Per far scattare le tutele sotto la soglia dei dieci anni occorre inoltre dimostrare che, senza interventi, la situazione non sia destinata a migliorare nel triennio successivo.

Oltre a Firenze e Venezia, dove l’impatto degli affitti turistici è maggiore, c’è Milano, dove 5 quartieri su 12 sono oltre soglia.