Turismo, un mercato saturo: «Servono cultura e servizi»

Fondatore di Nomade, consulente strategico che ha guidato l’acquisizione della prestigiosa villa ex Opus Dei a Carate Urio destinata a diventare il nuovo hotel Belmond, Fabio Basile analizza le prospettive del real estate alberghiero sia nel territorio comasco e italiano, sia a livello internazionale. Dalla sostenibilità economica degli investimenti alla saturazione del mercato, fino alla necessità di sviluppare contenitori culturali e infrastrutture adeguate alla la città di Como, che si rinnova e cresce.

Com’è nata Nomade e quale ruolo svolge nell’ambito del real estate?

E’ una società di consulenza strategica focalizzata nel settore dell’hospitality. Il nostro lavoro consiste nello strutturare e costruire operazioni complesse nel campo dell’immobiliare turistico di alto livello. Non ci limitiamo a definire la strategia corretta o l’asset giusto: interveniamo fin dalla primissima fase di ideazione, individuando location uniche con un potenziale inespresso e proponendo una nuova visione. Analizziamo se un immobile ha le caratteristiche fisiche, funzionali ed economiche per diventare una struttura ricettiva di successo e guidiamo l’investitore lungo tutto il percorso. Lavoriamo a stretto contatto sia con grandi gruppi internazionali sia con importanti famiglie che desiderano diversificare i propri patrimoni nel settore alberghiero, definendo per ciascuno la strategia d’ingresso più idonea.

Tra le operazioni più emblematiche che avete curato c’è quella del Castello di Urio a Carate per il gruppo Lvmh: come è nata quell’intuizione?

È stata un’operazione straordinaria, nata quasi per caso durante una visita sul lago. Rimasi affascinato dalla bellezza esterna della struttura, dallo scalone scenografico che sale direttamente dall’acqua e dalle sculture nel parco. Ho chiesto al mio team di approfondire la titolarità dell’immobile: apparteneva all’Opus Dei e abbiamo individuato il referente corretto all’interno della congregazione. Avevano già una trattativa in corso da tempo, ma con grande correttezza ci dissero che ci avrebbero ricontattati qualora non si fosse conclusa. Dopo una settimana è arrivata la chiamata. Abbiamo sviluppato l’operazione per il gruppo Belmond della galassia Lvmh, definendo la strategia e di conseguenza l’acquisto. La proprietà, pur avendo dimensioni imponenti, vedrà la realizzazione di poco più di quaranta camere: una scelta mirata per creare un prodotto estremamente esclusivo, in linea con standard internazionali d’eccellenza.

Qual è la dimensione economica complessiva delle operazioni che avete seguito sul Lario?

Se consideriamo le tre principali operazioni condotte sul territorio, tra cui la transazione del Castello di Urio e la strutturazione dell’operazione sul Palazzo San Gottardo e quella del Grand Hotel Imperiale di Moltrasio, si calcola che genereremo un indotto aggregato tra transazione e ristrutturazione di oltre 600 milioni di euro. Se a queste aggiungiamo un ulteriore asset di grande rilievo che stiamo valutando, l’impatto economico complessivo portato a terra raggiungerà quasi il miliardo. Risorse enormi che ricadono sulle imprese, sulle maestranze e sulla filiera professionale del territorio comasco.

Il mercato degli investimenti alberghieri sul lago di Como ha raggiunto il suo punto di massimo?

Siamo molto vicini all’apice della curva ascendente e vicini alla saturazione. L’interesse da parte degli investitori esteri rimane ai massimi storici, ma l’offerta fisica sul territorio ha dei limiti invalicabili. Inoltre, i valori immobiliari hanno raggiunto quotazioni estremamente elevate. Nel real estate alberghiero, salvo rarissime eccezioni in cui un grande gruppo decide di acquistare a prescindere dal prezzo pur di posizionare la propria bandiera, ogni progetto deve garantire una rigorosa sostenibilità economica e garantire un equilibrio finanziario. Sul lago stanno nascendo circa quindici nuovi hotel a cinque stelle lusso, ma parliamo di strutture boutique con un numero ridotto di suite. Questo rientra nella vocazione naturale del lago, che punta sempre di più verso un posizionamento d’élite.

Quali sono i territori italiani che in questo momento presentano le migliori opportunità di investimento?

Se il lago di Como, la Costiera Amalfitana e Portofino costituiscono ormai un triangolo consolidato a prezzi d’ingresso elevati, ci sono aree in forte crescita come la Puglia e la Sicilia, dove il mercato è già salito ma offre ancora margine. Vedo un potenziale enorme nelle destinazioni secondarie. Il Piemonte, in particolare le zone delle Langhe e del Monferrato, ha uno straordinario potenziale per lavorare dodici mesi all’anno grazie al grande lavoro fatto sull’enogastronomia e sul paesaggio, ma vede ancora una presenza limitata di marchi internazionali. Anche il lago Maggiore sta crescendo in scia al Lario e attrarrà investimenti rilevanti, così come l’Umbria, che si sta posizionando come territorio di grandissimo interesse per lo sviluppo dell’hotellerie d’alta gamma.

I grandi investimenti alberghieri rappresentano un rischio di cementificazione per l’ambiente lariano?

Tutt’altro. L’investitore di altissimo livello sa bene che il valore primario del suo investimento risiede nella tutela dell’ambiente circostante e nella preservazione del paesaggio. Nessun grande gruppo ha interesse a deturpare il territorio. La quasi totalità delle operazioni consiste nel recuperare, riqualificare ed esaltare il patrimonio edilizio esistente, ripristinando in molti casi parchi e configurazioni storiche antecedenti a interventi successivi meno rispettosi. I capitali internazionali arrivati sul lago di Como hanno avuto il merito di vedere e valorizzare un potenziale che noi residenti rischiavamo di dare per scontato.

Quali sono le fragilità più evidenti del nostro territorio che emergono di fronte a questa crescita?

La mia preoccupazione principale non riguarda la quantità o la concorrenza tra alberghi, ma la tenuta delle infrastrutture e la qualità dei servizi offerti a chi vive e soggiorna sul lago. Oggi registriamo un forte disallineamento tra i prezzi richiesti, che sono saliti vertiginosamente, e il livello effettivo dei servizi resi al cliente, soprattutto per quanto riguarda i comparto del trasporto e collegamento e della ristorazione. Ci sono poche realtà in cui il conto pagato rispecchia il valore reale dell’esperienza. Si paga moltissimo per la posizione geografica, ma la qualità media dell’accoglienza deve ancora crescere.

In quale modo la città di Como può evolversi per superare i problemi legati all’overtourism?

Como ha vissuto una trasformazione rapidissima. Un tempo era una realtà chiusa, concentrata sull’indotto del distretto tessile e della seta. Quando quel modello si è ridimensionato, si è spinto con forza sul turismo, ma la città è stata travolta dal mercato senza essere del tutto preparata dal punto di vista strutturale. Per evitare il fenomeno del turismo “mordi e fuggi”, con flussi di visitatori che rimangono poche ore saturate nei soliti punti di passaggio, occorre creare motivi validi perché le persone decidano di rimanere, vivere Como e ritornare a visitarla nel tempo. La soluzione risiede in una nuova visione della città e in una forte progettualità legata all’offerta culturale.

Di cosa ha urgente bisogno la città di Como dal punto di vista culturale ed espositivo?

Servono investimenti importanti sui contenitori culturali. Como ha un patrimonio straordinario legato all’architettura razionalista ed è riconosciuta a livello internazionale per questa identità. È incomprensibile che non esista un museo permanente d’eccellenza dedicato interamente all’architettura e al design, così come manca uno spazio strutturato per l’arte contemporanea o moderna. In una città di oltre ottantamila abitanti servono centri espositivi in grado di generare attrazione culturale autonoma. Se non creiamo offerte di questo livello, continuiamo a subire i flussi anziché governarli. Gli enti locali, la Camera di Commercio e i privati che investono nel territorio dovrebbero unire le forze per finanziare progetti culturali di lungo termine.