Spese per l’ascensore
Come vanno ripartite?

Prosegue il servizio ai lettori de La Provincia dedicato all’universo della casa e ai Bonus edilizi in particolare. Per la raccolta dei quesiti è a disposizione l’indirizzo email [email protected] Indirizzo al quale chiunque può inviare le proprie domande, chiedendo chiarimenti su argomenti diversi ad esperti del settore. Risponderà alle domande dei lettori Antonio Moglia, responsabile del settore economico e tributario di Ance Como.

Buongiorno, abito a Como in un complesso condominiale composto da 12 palazzine indipendenti. A giorni è previsto un intervento all’ascensore della nostra palazzina con una spesa straordinaria. Devo precisare che esiste un’anomalia in quanto sono esclusi dai millesimi ascensore i piani terra. Faccio presente che al piano -1 abbiamo box e cantine. Quesito: trattandosi di spese straordinarie possono essere addebitati, oltre ai millesimi di proprietà, anche i millesimi ascensore extra a loro mancanti? Diversamente, quali possibilità avremmo per modificare la tabella millesimale dell’ascensore? La ringrazio e resto in attesa di una sua cortese risposta.

Gentile Giuseppe, in merito al suo quesito le ricordo che le spese relative all’ascensore si distinguono in due tipologie, quelle ordinarie ossia i controlli periodici che vengono fatti anche per mantenere sicuro l’impianto e quelle straordinarie. I controlli di manutenzione ordinaria riguardano di solito le pulsantiere, le fermate al piano, il corretto funzionamento delle porte, lo stato del paracadute e dei freni di emergenza, ecc. La manutenzione straordinaria, a differenza della manutenzione ordinaria, non ha una periodicità ma si rende necessaria quando l’impianto ormai vetusto necessita di migliorie o si riscontrano guasti che riguardano uno o più componenti dell’impianto. Per quanto riguarda la suddivisione delle spese di manutenzione dell’ascensore l’articolo 1124 C. C che contiene il criterio di riparto non opera una distinzione netta tra manutenzione ordinaria e straordinaria. Tuttavia, di norma per le spese straordinarie di qualunque natura si utilizza il criterio per millesimi quindi in base alla proprietà di ciascun condomino. Poiché l’intervento che andrete ad affrontare ha carattere di manutenzione straordinaria, vi suggerisco di applicare questo criterio. Se non si raggiungesse un accordo tra i condomini, la soluzione rimane quella di convocare un’assemblea straordinaria per stabilire o meglio chiarire i termini della ripartizione delle spese. La delibera deve essere approvata all’unanimità se il regolamento di condominio ha natura contrattuale mentre deve essere approvata a maggioranza qualificata se il regolamento è stato approvato dall’assemblea di condominio. Ricordo infine che la delibera che approva la spesa di manutenzione straordinaria ha carattere obbligatorio anche per i dissenzienti se approvata con le giuste maggioranze.

Buonasera dottore, nel mio condominio abbiamo svolto di recente alcuni lavori di manutenzione usufruendo del Bonus Casa. Domanda secca: l’amministratore ha diritto ad un compenso straordinario per la pratica di detrazione fiscale per lavori di ristrutturazione? Grazie per il chiarimento.

Gentile Pinuccia, le ricordo che l’amministratore al pari di qualunque professionista deve indicare le prestazioni per le quali intende essere pagato in maniera analitica e farsele autorizzare dal cliente. Per il professionista questo equivale a presentare un preventivo specifico al cliente, la cd. “lettera d’incarico”, che gli viene restituita firmata per accettazione. Nel caso specifico dell’amministratore condominiale l’onorario per la gestione annuale condominiale, proprio al fine di garantire la massima trasparenza, sia nell’atto di accettazione della nomina che nel suo rinnovo, deve essere declinato distinguendo le attività da svolgere ricomprese nel compenso richiesto. Se dovessero sorgere successivamente delle attività non inserite tra le prestazioni della gestione annuale, occorrerebbe presentare una proposta di onorario per lo specifico incarico all’assemblea condominiale e farsele autorizzare. Ed è questo se ho ben inteso il vostro caso, ovvero la richiesta da parte dell’amministratore di un riconoscimento economico per la gestione della pratica delle detrazioni fiscali non previsto nell’incarico deliberato di gestione annuale. Le ricordo che l’adempimento dell’amministratore per le pratiche di detrazione fiscale per i lavori condominiali, comporta il dover rilasciare dichiarazioni di valore fiscale da consegnare ai condomini e da trasmettere nelle scadenze prefissate all’Agenzia delle Entrate. Adempimenti dei quali l’amministratore ha la responsabilità diretta in caso di errori, da cui possono anche scaturire sanzioni per lui. Consiglierei, accertata l’attività svolta dall’amministratore, di sottoporre all’assemblea questa richiesta economica per attività extra non preventivamente ipotizzate, ed approvarla col consenso dei condomini.