Le nascite sempre in calo, ma sale la domanda di case

Aumentano i nuclei familiari, nonostante diminuiscano le nascite, un paradosso che spiega la pressione sulla domanda di abitazioni. Lorenzo Bellicini, direttore del Cresme, analizza le dinamiche demografiche e le sfide della rigenerazione urbana in provincia di Como e nel Nord Italia.

Come sta evolvendo il mercato della casa nei nostri territori?

La provincia di Como presenta una lettura estremamente diversificata. Da un lato avvertiamo con forza il traino di Milano: nelle zone di confine, non sono solo i milanesi a cercare casa, ma anche investitori stranieri che scelgono queste aree per il cambio di residenza, superando il tradizionale interesse esclusivo per il lago. In particolare il momento di svolta è stato il 2020. Dopo la pandemia, la casa ha acquisito un valore superiore per le famiglie. Nel 2021 abbiamo assistito a un picco delle compravendite con una crescita di quasi il 36% a Como, seguito da una sostanziale tenuta nel 2022. Nonostante una contrazione nel 2023, il 2024 ha segnato una ripresa e i dati di chiusura del 2025 indicano che in provincia abbiamo superato i picchi del 2022, sebbene con una contrazione nel capoluogo a favore dei comuni della cintura, dovuta anche alla carenza di offerta di abitazioni in città.

Mentre la popolazione cala, la richiesta di abitazioni aumenta, come si spiega?

È il punto focale che spesso sfugge alle analisi superficiali. Se è vero che la popolazione diminuisce, il numero delle famiglie è in forte crescita. Assistiamo a una frammentazione dei nuclei: le famiglie diventano più piccole, aumentano i divorzi e i single. Questo “boom di famiglie” genera una domanda abitativa che lo stock edilizio attuale non riesce a soddisfare. La produzione di nuove abitazioni si è stabilizzata o ristretta, creando una carenza di offerta sia sul fronte della vendita che, in modo ancora più critico, su quello dell’affitto. Prevediamo che questa divergenza tra calo demografico e crescita dei nuclei durerà ancora per i prossimi quindici o venti anni, prima che il numero delle famiglie inizi effettivamente a scendere.

In questo scenario, quali sono le fasce di domanda più colpite dalla scarsità di offerta?

La domanda si divide in tre grandi segmenti. C’è una fascia debole che non trova risposta perché l’edilizia popolare, a totale carico pubblico, è quasi ferma. Segue la fascia grigia dell’housing sociale: qui il problema è il rincaro dei costi di costruzione, che rende difficile proporre canoni o prezzi compatibili con il reddito delle famiglie. Infine, c’è la domanda di mercato che cerca alta qualità energetica e architettonica, dove la partita è aperta ma frenata dai limiti dell’offerta. Non a caso, il tema della casa è tornato prepotentemente nell’agenda politica europea.

Il territorio comasco beneficia anche di una forte attrattività internazionale, quanto pesa questo fattore?

Moltissimo. L’area del lago mantiene una tenuta eccezionale grazie alla domanda internazionale e a quella italiana di prestigio. Ma c’è anche un tema di competitività territoriale. L’Italia si sta “restringendo” in un’area d’oro che va da Varese a Treviso, da Bolzano a Firenze, includendo tutta l’area della via Emilia. Qui si concentra la dinamica demografica perché c’è offerta di lavoro, servizi sanitari di qualità e la possibilità di costruire progetti di futuro. Mentre il sud perde popolazione, queste aree attraggono, ma devono affrontare la sfida di dove far vivere chi arriva.

Questo ci porta al legame tra casa e lavoro: le imprese iniziano a preoccuparsi del tema dell’abitazione dei propri dipendenti?

Sì, è un fenomeno che definirei quasi ottocentesco nel suo ritorno. Oggi le imprese faticano a trovare lavoratori non perché manchi l’offerta di impiego, ma perché il lavoratore non trova casa a prezzi sostenibili vicino al luogo di produzione. Stiamo vedendo aziende che entrano direttamente nel pensiero della costruzione di modelli abitativi, quasi dei nuovi villaggi operai o foresterie, per garantire l’alloggio ai propri dipendenti. Il modello abitativo si sta riarticolando: dagli alloggi per studenti alle soluzioni per la popolazione anziana, tutto il mercato si sta ridisegnando.

A proposito di patrimonio esistente, come intervenire sui volumi degli anni sessanta e settanta, spesso meno “affascinanti” dei borghi storici?

La sfida della rigenerazione urbana è complessa. Esiste un consenso diffuso sul limite al consumo di suolo, il che rende obbligatorio recuperare l’esistente, dalle aree industriali dismesse al patrimonio pubblico inutilizzato. Tuttavia, il rapporto tra costi di riqualificazione e prezzi di mercato è spesso proibitivo. Per questo abbiamo introdotto il concetto di “nuove matrici trasparenti di convenienza”: occorre rimettere in gioco i costi del processo di rigenerazione attraverso modelli che concilino la sostenibilità economica dell’intervento con la funzione sociale dell’abitare. Bisogna inventare nuovi modelli dove pubblico e privato collaborino per rendere accessibile un patrimonio che oggi rischia l’obsolescenza.

Qual è lo scenario a lungo termine degli investimenti immobiliari?

Una ricerca del Cresme di qualche anno fa sintetizzava lo scenario futuro con una formula efficace: “pochi nipoti con tante case”. Questo squilibrio si verificherà tra circa venticinque anni, quando l’eredità immobiliare delle generazioni precedenti si concentrerà su una popolazione giovanile molto ridotta. Tuttavia venticinque anni rappresentano un tempo troppo lungo per restare inerti: nel frattempo dobbiamo gestire una domanda importante e crescente. La svalutazione immobiliare non sarà uniforme: le aree capaci di attrarre investimenti e residenti continueranno a crescere, mentre le zone periferiche o prive di servizi subiranno il peso maggiore del declino demografico. La partita della competitività territoriale, dunque, si gioca oggi sulla capacità di rigenerare le città e offrire risposte abitative flessibili.

Intanto il fenomeno della “fuoriuscita” da Milano sembra condizionare l’intera provincia: qual è l’impatto reale sui prezzi e sulla disponibilità?

Il mercato milanese ha raggiunto livelli di prezzo tali da innescare una fuoriuscita importante di domanda verso i territori limitrofi. La provincia di Como, grazie alla sua vicinanza e al prestigio dell’area, assorbe gran parte di questo flusso. Tuttavia, questo dinamismo si scontra con una capacità di offerta limitata. Il problema principale che riscontriamo oggi è che, a fronte di una domanda in crescita lo stock del prodotto edilizio non è cresciuto in misura corrispondente. Questa asimmetria tra la crescita dei nuclei familiari e l’immobilismo della riqualificazione edilizia porta inevitabilmente a una carenza di offerta che riflette i suoi effetti sui prezzi di mercato.