Case vacanza, più 500 dall’estate scorsa: «Molte c’erano già, ma non erano a norma»

Dei 2.288 alloggi per turisti presenti in città (comprensivi di alberghi, campeggi, agriturismi, ostelli, b&b e case per ferie e case vacanza), la percentuale più significativa è composta da case vacanza gestite in forma non imprenditoriale. Sono 1.583 in totale, a cui si aggiungono quelle che prevedono l’apertura di una partita Iva, che ammontano a 614 su tutto il territorio comunale. Registrare il proprio alloggio come casa vacanza imprenditoriale è obbligatorio se si gestiscono più di tre immobili all’interno dello stesso Comune.

«Partita Iva a volte vantaggiosa»

«Ma alcuni nostri clienti scelgono di aprire una posizione forfettaria anche qualora abbiano meno di quattro immobili - spiega Simone Majeli, ceo di RentAll Como, azienda che si occupa per conto dei proprietari dell’affitto di immobili a breve termine - Questo dipende più dalla volontà dei singoli di aprire o meno una partita Iva: alcuni non vogliono, altri lo fanno perché dal punto di vista del ricavo netto è più conveniente». La maggior parte delle case vacanza registrate sul territorio comunale tuttavia risulta essere prettamente a gestione non imprenditoriale. Sono quasi 1.600 le unità abitative cittadine registrate con questa categorizzazione e il numero è in crescita rispetto al passato. Nell’estate del 2024, infatti, i dati provinciali raccolti dalla Regione Lombardia tramite il sistema di gestione dei dati turistici Ross 1000, mostrava a inizio agosto un numero complessivo di case vacanza, sia a gestione imprenditoriale che non, pari a 1.713. Di queste 1.308 erano quelle gestite da singoli cittadini.

A un anno di distanza la banca dati Strutture ricettive del ministero del Turismo, basata sui codici Cin obbligatori dal 1 gennaio 2025, ne segnala ben 2.197, un aumento di 484 unità abitative dedicate agli affitti brevi. Secondo Daniela Maviglia, ceo di un’altra grossa azienda di property management comasca, My Home in Como, si tratta perlopiù di case vacanza che si sono regolarizzate per effetto della legge che ha reso obbligatorio l’utilizzo del Cin, recepita anche dai portali di annuncio degli alloggi, come Airbnb.

«Resta che un aumento c’è stato. Se ripenso a quando ho iniziato la mia attività di property manager, ricordo che conoscevo i proprietari presenti in città uno per uno, ora invece vediamo in continuazione nomi e annunci nuovi sui portali- spiega - Un altro dato che aiuta a capire che un aumento c’è stato è la diminuzione generale delle tariffe».

Nonostante questo, i risultati dell’estate 2025 sono stati più che buoni sia per RentAll Como che per My Home in Como. «Grazie ai monitoraggi che effettuiamo siamo riusciti ad anticipare un trend e in questo modo abbiamo avuto un’occupazione più alta che nel 2024 - racconta Majeli - Noi gestiamo in forza di un mandato con rappresentanza e agiamo come collaboratori del proprietario a cui è intestato l’immobile. Lo facciamo con strumenti finalizzati allo studio del mercato e questo aiuta ad avere risultati che un singolo magari fatica a raggiungere».

«Ma si attendono leggi ad hoc»

Eppure la maggioranza dei proprietari di case vacanze, oggi, a Como è ancora composta da singoli individui che operano in autonomia. «E questo perché chi ha un immobile a disposizione teme gli affitti lunghi e si lancia su quelli brevi, come si è più volte detto in questi anni - conclude Maviglia - La soluzione che aspettiamo tutti, a questo punto, deve essere di tipo normativo e riguardare anche gli affitti a lungo termine».